- Kredyt budowlany działa transzowo, w trakcie budowy spłacasz wyłącznie odsetki od uruchomionych kwot, po zakończeniu i wpisie hipoteki przechodzisz na raty kapitałowo-odsetkowe.
- Największa korzyść: odsetki liczone od faktycznie uruchomionych transz przy dobrze ułożonym harmonogramie, 31/10/2025 r.
- Największe ryzyko: niedoszacowany kosztorys oraz przestoje ekip, próg ostrzegawczy: bufor finansowy poniżej 10–15% i brak rezerwy czasu 2–3 miesiące.
- Najlepszy pierwszy krok: przygotuj tytuł prawny do działki, pozwolenie lub zgłoszenie, projekt, kosztorys z harmonogramem transz oraz operat szacunkowy.
Kredyt na budowę domu to finansowanie etapowe z kontrolą postępu robót przez bank, a jakość kosztorysu i harmonogramu transz bezpośrednio decyduje o Twojej płynności. Zabezpiecz bufor 10–15%, zgraj operat z kosztorysem i zaplanuj inspekcje, aby uruchomienia środków przebiegały terminowo.
Warianty rozwiązań w skrócie
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Zmienne (WIBOR + marża) | Gdy akceptujesz wahania kosztu i planujesz refinans po odbiorze | Potencjalna korzyść przy spadkach stóp, elastyczny refinans, szeroka dostępność | Wyższy koszt w okresie wzrostów stóp, zmienność obciążenia | Skok kosztu karencji bez rezerwy pieniężnej |
| Okresowo stałe | Gdy potrzebujesz przewidywalnego cash flow w budowie | Stabilne obciążenie, łatwiejsze planowanie budżetu, mniejszy stres | Zwykle wyższy koszt początkowy, mniejsza elastyczność w okresie stałym | Utrata potencjalnych korzyści przy spadku rynkowych stóp |
| Refinans po odbiorze | Po wpisach KW chcesz obniżyć RRSO i marżę | Niższa rata i marża, dopasowanie parametrów do stanu „po budowie” | Koszty przejścia, formalności, konieczność nowej wyceny | Słabsza wycena ogranicza efekt refinansowania |
Rekomendacja warunkowa: gdy bufor finansowy jest niski i ryzyko opóźnień wysokie, wybierz okresowo stałe, w pozostałych przypadkach rozważ zmienne z planem refinansu po odbiorze.
Kto realnie dostaje kredyt i jakie dokumenty przygotować na start?
Potrzebujesz zdolności kredytowej, wkładu własnego i kompletu dokumentów budowlanych oraz operatu, aby uzyskać decyzję pozytywną. Rynkowo celuj w LTV ≤ 80%, do 90% przy dodatkowych zabezpieczeniach. Przygotuj: tytuł prawny i KW, pozwolenie lub zgłoszenie, projekt, kosztorys z harmonogramem, operat, polisy oraz umowy z wykonawcami.
| Element | Co sprawdza bank | Kiedy wymagane | Ryzyko, próg |
|---|---|---|---|
| Tytuł do działki i KW | Własność, obciążenia, służebności | Wniosek | Niejasny stan → warunki lub odmowa |
| Pozwolenie lub zgłoszenie, projekt | Zgodność robót z prawem | Przed decyzją | Braki formalne → opóźnienie |
| Kosztorys i harmonogram | Realność etapów i cen | Przed transzami | Bufor < 10% → przerwy w robocie |
| Operat szacunkowy | Wartość działki i inwestycji | Przed decyzją i przy zmianach | Operat −10% vs kosztorys → mniejsze transze |
Jak ułożyć kosztorys i harmonogram transz, aby bank je zaakceptował?
Podziel budowę na 5–6 mierzalnych kamieni milowych, przypisz procent i kwotę transzy, a bufor 10–15% zaplanuj poza transzami. Każdy etap powinien mieć wynik weryfikowalny, potwierdzany fakturami i dokumentacją zdjęciową, co skraca czas uruchomień.
| Kamień milowy | Opis zakresu | Wartość (zł) | Udział (%) – benchmark | Transza (zł) |
|---|---|---|---|---|
| Fundamenty, stan „0” | Wykop, ławy, izolacje, chudziak | Budżet × 0,10–0,15 | 10–15% | = Wartość (zł) |
| Stan surowy otwarty | Ściany, stropy, schody | Budżet × 0,25–0,30 | 25–30% | = Wartość (zł) |
| Dach i stolarka | Konstrukcja i pokrycie dachu, okna, drzwi | Budżet × 0,20–0,25 | 20–25% | = Wartość (zł) |
| Instalacje wewnętrzne | Woda, kanalizacja, CO, elektryka, wentylacja | Budżet × 0,15–0,20 | 15–20% | = Wartość (zł) |
| Wykończenie | Tynki, posadzki, okładziny, biały montaż | Budżet × 0,15–0,25 | 15–25% | = Wartość (zł) |
Jak działają transze i karencja oraz ile wyniosą odsetki w budowie?
W karencji płacisz odsetki wyłącznie od wypłaconych transz, a koszt rośnie wraz z kumulacją kapitału i czasem między uruchomieniami. Wzór miesięczny: ∑(kwota transzy × (marża + stopa bazowa) / 12) dla każdego miesiąca karencji i aktualnego salda.
Przykład łączny, 800 000 zł, marża 2,00%, stopa referencyjna tak, aby łącznie 6,48%, transze w m1, m3, m5, m7, m9: 160k, 160k, 160k, 200k, 120k: m1–m2 od 160 000 ≈ 864 zł/mies., m3–m4 od 320 000 ≈ 1 728 zł/mies., m5–m6 od 480 000 ≈ 2 592 zł/mies., m7–m8 od 680 000 ≈ 3 672 zł/mies., m9 od 800 000 ≈ 4 320 zł. Suma karencji ≈ 22 032 zł przy założeniu wypłat na początku wskazanych miesięcy.
Stałe czy zmienne oprocentowanie i kiedy opłaca się refinansowanie?
Stałe stabilizuje budżet w trakcie budowy, zmienne daje elastyczność, a refinans opłaca się, gdy oszczędność po kosztach wynosi co najmniej 0,50 p.p. i utrzymasz kredyt 24 miesiące po zmianie. Decyzję oprzyj o RRSO po kosztach oraz aktualną wycenę nieruchomości po odbiorze.
Na dzień 31/10/2025 r. nowe hipoteki są oferowane na WIBOR (zmienne) lub stopę okresowo stałą. POLSTR jest publikowany od 02/06/2025 r., a w pierwszej połowie 2026 r. rynek planuje nową sprzedaż opartą na POLSTR. Portfele oparte o WIBOR zostaną skonwertowane do końca 2027 r. ze spreadem korygującym. WIBOR 1Y działa w trybie wygaszania, nie dla nowych umów.
| Opcja | Kiedy | Zalety | Wady | Źródło, data |
|---|---|---|---|---|
| WIBOR 3M + marża | Gdy liczysz na elastyczny refinans | Korzyść przy spadkach stóp | Zmienność rat | GPW Benchmark, KNF, 31/10/2025 r. |
| Okresowo stałe | Gdy priorytetem jest stabilny cash flow | Przewidywalność | Mniejsza elastyczność | KNF – Rekomendacja S, 30/06/2023 r. |
Jaki wkład własny, zabezpieczenia i ubezpieczenia są wymagane?
Standardem jest wkład 20% przy LTV ≤ 80%, a przy LTV do 90% bank wymaga dodatkowych zabezpieczeń i szerszego pakietu polis z cesją na bank. W budowie stosuje się polisę budowy, ubezpieczenie pomostowe do wpisu hipoteki oraz docelową polisę nieruchomości po konwersji. Zakres OWU i sumy ubezpieczenia ustaw pod koszt odtworzenia.
Jak bank wycenia działkę i dom w budowie oraz wpływ na LTV i transze?
Operat określa wartość etapową i docelową, a niższa wycena wobec kosztorysu ogranicza transze lub zwiększa wymagany wkład własny. Dokumentuj postęp zdjęciami i fakturami, przy istotnych zmianach materiałowych aktualizuj kosztorys, co skraca ścieżkę kolejnych uruchomień.
Bank liczy LTV od niższej z dwóch kwot: kosztorysu lub operatu rzeczoznawcy.
Przykład: kosztorys 1 000 000 zł, operat 900 000 zł, baza = 900 000 zł. LTV 80% → maksymalny kredyt 720 000 zł, wymagana dopłata z własnych środków 80 000 zł.
Jak zaplanować cash flow: bufory, faktury, inspekcje i opóźnienia?
Utrzymuj bufor 10–15%, planuj inspekcje z wyprzedzeniem, a etapy rozliczaj kompletnymi dokumentami, aby uniknąć blokad transz. Przy wzroście kosztu etapu o ponad 10% uruchom część bufora i złóż korektę harmonogramu do banku. Rezerwuj terminy ekip i dostaw z marginesem czasowym.
Brak pozycji „przyłącza” i „wykończenie” na 80 000 zł. Skutek: w m7 brak środków, przestój ekipy 4 tygodnie, dodatkowe odsetki karencyjne ≈ 3 672 zł przy 6,48%. Antidotum: osobne wiersze na przyłącza i wykończenie, bufor 10–15% poza transzami.
Jakie dotacje, ulgi i wymagania energetyczne wykorzystać?
Rozdziel programy dla nowych domów i dla modernizacji, a projekt prowadź w standardzie WT 2021, EP ≤ 70 kWh/(m²·rok). Dzięki temu szybciej skompletujesz dokumenty i unikniesz błędnych wniosków.
- Moje Ciepło: dofinansowanie do zakupu i montażu pompy ciepła w nowych domach o podwyższonym standardzie energetycznym.
- Mój Prąd 6.0: dofinansowanie do fotowoltaiki, zwykle po formalnym odbiorze budynku.
- Czyste Powietrze: wymiana źródeł ciepła i termomodernizacja w istniejących budynkach.
- Ulga termomodernizacyjna: odliczenie do 53 000 zł na podatnika dla wydatków poniesionych na modernizację istniejącego budynku.
Jak zakończyć budowę i przekształcić kredyt w hipoteczny?
Złóż PB-16a, czyli zawiadomienie o zakończeniu, lub PB-17, czyli wniosek o pozwolenie na użytkowanie, przedstaw bankowi potwierdzenie i wniosek o konwersję. Do konwersji przygotuj: PB-16a lub PB-17, pełne wpisy KW, aktualny operat i docelową polisę nieruchomości.
Ryzyka i czerwone flagi
- Wycena niższa od kosztorysu, różnica ≥ 10%, konsekwencja: mniejsze transze lub wyższy wkład.
- Niedoszacowanie materiałów, skok cen w trakcie, konsekwencja: brak środków na etap, bufor < 10%.
- Przestoje wykonawców, opóźniona inspekcja > 7 dni, konsekwencja: postój i wyższe odsetki w karencji.
Checklista – krok po kroku
- Zweryfikuj tytuł prawny do działki i KW, skompletuj pozwolenie lub zgłoszenie oraz projekt.
- Przygotuj kosztorys i harmonogram, 5–6 transz, bufor 10–15% poza transzami, użyj benchmarków z Sekcji 2.
- Sprawdź zdolność i LTV, cel ≤ 80%, do 90% z dodatkowymi zabezpieczeniami.
- Wybierz stopę, okresowo stałe dla stabilności, zmienne dla elastyczności, próg opłacalności refinansu ≥ 0,50 p.p., horyzont ≥ 24 miesiące.
- Załącz operat, umowy z wykonawcami, polisy budowy i pomostową z cesjami.
- Ustal warunki uruchamiania transz i terminy inspekcji, złóż wniosek.
- W trakcie budowy dokumentuj etapy, składaj dyspozycje z fakturami i zdjęciami, pilnuj bufora.
- Po zakończeniu: PB-16a lub PB-17, wpisy KW, polisa docelowa, wniosek o konwersję.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, przy wkładzie ≥ 20% i dobrze policzonej karencji, stopa referencyjna NBP = 4,50% od 09/10/2025 r., sprawdź RRSO i bufor 10–15%.
Odsetki miesięczne = suma transza × (marża + stopa bazowa)/12, płacisz tylko od wypłaconych kwot i czasu ich wykorzystania.
Okresowo stałe zwiększa przewidywalność, zmienne daje elastyczność i potencjał refinansu po odbiorze, decyzję oprzyj o RRSO po kosztach.
Formuła: odsetki karencyjne + prowizje + ubezpieczenia (budowa, pomostowe) + inspekcje + operat + ewentualny koszt refinansowania.
Kompletuj protokoły i zdjęcia, utrzymuj bufor ≥ 10%, rezerwuj inspekcje z wyprzedzeniem, aktualizuj kosztorys przy zmianach.
Pozwolenie lub zgłoszenie, projekt, kosztorys z harmonogramem, operat, polisa budowy z cesją, umowy z wykonawcami.
POLSTR to następca WIBOR, nowa sprzedaż na POLSTR planowana jest na pierwszą połowę 2026 r., konwersja portfeli do końca 2027 r. ze spreadem korygującym.
Słowniczek pojęć
Źródła
- GPW Benchmark, start publikacji POLSTR i indeksów złożonych, 02/06/2025 r.
- KNF, komunikat o rozpoczęciu publikacji POLSTR, 04/06/2025 r.
- KNF, mapa wdrożenia POLSTR, 09/04/2025 r.
- GPW Benchmark, konsultacje metodyki spreadu korygującego dla zamiany WIBOR, 30/09/2025 r.
- NBP, podstawowe stopy procentowe NBP, 31/10/2025 r.
- GUNB, wzory PB-16a i PB-17, 12/05/2025 r.
- MRiT, wymagania WT 2021, EP ≤ 70 kWh/(m²·rok), 15/09/2025 r.
- Mój Prąd 6.0, zasady programu, 31/10/2025 r.
Aktualizacja artykułu: 31 października 2025 r.
Korekta merytoryczna: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych oraz pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny oraz nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko, treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
