- Kredyt hipoteczny otrzymasz, jeśli masz stabilny i udokumentowany dochód, bezpieczny DStI, akceptowalne LTV oraz pozytywną historię BIK.
- Największa korzyść: wyższa zdolność i niższa marża przy DStI ok. 40–45% oraz LTV ≤ 80% (31/10/2025 r.).
- Największe ryzyko: świeże opóźnienia w BIK powyżej 60 dni lub brak ciągłości dochodu, co skutkuje odmową.
- Najlepszy pierwszy krok: zamknij nieużywane limity kart/debetów, ustandaryzuj wpływy i zbierz dokumenty za 3–6 miesięcy.
Decyzję pozytywną dostaje osoba z udokumentowanym, stabilnym dochodem, bezpiecznym wskaźnikiem DStI, LTV mieszczącym się w polityce banku oraz czystą historią BIK. Bank testuje Twoją ratę „na przyszłość”, doliczając bufor do oprocentowania, a także ocenia ryzyka prawne nieruchomości. Zastanawiasz się, co poprawić przed złożeniem wniosku? Poniżej dostajesz konkretne progi i checklistę.
Warianty rozwiązań w skrócie
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Okresowo stała stopa | Gdy priorytetem jest stabilna rata i przejście testu buforowego | Przewidywalność, łatwiejsza ocena ryzyka, spokój w budżecie | Wyższa marża vs zmienna, koszt zmiany po okresie stałym | Brak korzyści przy spadkach stóp w czasie okresu stałego |
| Stopa zmienna | Gdy akceptujesz zmienność i liczysz na spadek stóp | Niższa rata w cyklu spadkowym, elastyczność | Wyższy bufor w teście, ryzyko wzrostu raty | Przekroczenie DStI przy wzroście stóp |
| LTV 80% vs 90% | 80% przy większym wkładzie, 90% gdy chcesz kupić szybciej | 80%: niższa marża i koszt; 90%: mniejszy wkład na start | 90%: UNWW/poręczenie, wyższy koszt całkowity | Ryzyko odmowy przy 90% i słabszym profilu |
Wniosek: gdy liczy się stabilność budżetu, wybierz okresowo stałą stopę; gdy stawiasz na elastyczność, rozważ zmienną z „poduszką” na wyższą ratę.
Jakie kryteria bank ocenia przy kredycie hipotecznym i które mają największy wpływ na decyzję?
Decydują: zdolność kredytowa (dochód, wydatki, liczba osób na utrzymaniu), stabilność i forma dochodu, historia BIK i LTV, a także jakość zabezpieczenia (wycena, stan prawny). Bank sprawdza obciążenia stałe, limity kart/debetów oraz spójność wpływów. Świeże opóźnienia w BIK powyżej 60 dni często kończą się odmową. LTV 80% zwykle oznacza lepszą marżę i większą szansę, LTV 90% jest dostępne, ale droższe i wymaga dodatkowych zabezpieczeń. Największy wpływ mają ciągłość i przewidywalność dochodu, DStI w bezpiecznym przedziale oraz pozytywna, czysta historia BIK.
Jak oblicza się zdolność kredytową i jakie limity DStI, DTI oraz LTV stosują banki?
Zdolność to porównanie raty testowej z dochodem po odjęciu kosztów i innych rat. Do oprocentowania bank dodaje bufor bezpieczeństwa. Minimalny bufor przy okresowo stałej stopie: +2,5 p.p.; przy zmiennej banki stosują wyższy bufor (praktyka rynkowa ok. +5 p.p.). Stan na 31/10/2025 r. Polityki ryzyka preferują DStI do ok. 40–50% oraz LTV 80%, czasem 90% przy dodatkowych zabezpieczeniach.
Bank testuje Twoją ratę na wyższym oprocentowaniu (np. +2,5 p.p. dla okresowo stałej; około +5 p.p. dla zmiennej, 31/10/2025 r.), żeby ocenić odporność budżetu.
Przykład: dochód netto 10 000 zł, inne raty i limity 800 zł, koszty życia 4 000 zł, zostaje 5 200 zł. Rata rynkowa dla 400 000 zł/25 lat przy 7% to ~2 830 zł, rata testowa przy 12% to ~4 240 zł. 4 240 zł mieści się w 5 200 zł, a DStI liczone od raty rynkowej i innych obciążeń to (2 830+800)/10 000 = 36,3%.
Banki czują się najbezpieczniej, gdy Twój wskaźnik DStI mieści się w przedziale 40–50%, a LTV to 80%. LTV 90% jest dostępne, ale często wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu i oznacza wyższą marżę.
Jakie źródła dochodu są akceptowane, a których bank nie uznaje i jaki wymagany jest staż?
Najwyższą przewidywalność daje etat z ciągłością wpływów 3–6 miesięcy. JDG/B2B zwykle wymaga ≥ 12 miesięcy działalności i dochodu potwierdzonego dokumentami; przy ryczałcie bank liczy tylko część przychodu jako dochód. Umowy zlecenie/o dzieło są akceptowane przy stałych wpływach i braku przerw; nie wszystkie banki równają je z etatem. Dochody walutowe finansuje się co do zasady w walucie dochodu; przy mieszanych dochodach część wpływów jest dyskontowana.
Limit 10 000 zł na karcie bywa liczony jak 300–500 zł stałego obciążenia. Zamknij nieużywane limity przed wnioskiem.
Jak historia i scoring w BIK wpływają na decyzję oraz co dyskwalifikuje wnioskodawcę?
Pozytywna, wieloletnia historia spłat zwiększa szanse. Świeże zaległości powyżej 60 dni zwykle kończą się odmową przez 6–12 miesięcy od zdarzenia. Skupione zapytania kredytowe w krótkim czasie obniżają ocenę, choć sprawdzanie własnego raportu BIK jej nie zaniża. Najczęstsze przeszkody: liczne niewykorzystywane limity, nagłe wzrosty zadłużenia na chwilę przed wnioskiem, brak historii spłat. Zachowaj stały rytm wpływów i nie otwieraj nowych zobowiązań na 3–6 miesięcy przed wnioskiem.
Czy forma zatrudnienia zmienia ocenę ryzyka i wysokość zdolności?
Tak, etat na czas nieokreślony daje zazwyczaj najwyższą zdolność i krótszy wymagany staż. JDG/KPiR pozwala wykazać dochód po kosztach, ale wymaga dłuższej historii i bywa oceniany ostrożniej. JDG/ryczałt to prosta ewidencja, jednak bank liczy tylko część przychodu jako dochód, co obniża zdolność. Umowy cywilnoprawne wymagają regularnych wpływów i ciągłości. Przy takim samym wpływie „na rękę” etat zwykle daje wyższą maksymalną kwotę.
| Opcja | Kiedy | Zalety | Wady |
|---|---|---|---|
| Etat | Ciągłość 3–6 mies. | Przewidywalność, wyższa zdolność, prostsza weryfikacja | Mniejsza elastyczność podatkowa |
| JDG/KPiR | Historia ≥ 12 mies. | Dochód po kosztach, elastyczność | Większa zmienność, ostrożniejsza wycena |
| JDG/ryczałt | Historia ≥ 12 mies. | Prostsza ewidencja | Do zdolności liczona część przychodu |
Źródło: Opracowanie na podstawie wytycznych KNF (31/10/2025 r.).
Wniosek: najwyższą przewidywalność i zdolność daje etat z ciągłością 3–6 miesięcy; JDG na ryczałcie bywa liczona od części przychodu, co obniża kwotę finansowania.
Jak wysokość wkładu własnego, rodzaj zabezpieczenia i ubezpieczenia wpływają na szansę?
Wkład 20% zwykle oznacza lepszą marżę i większą akceptację. Przy LTV 90% potrzebne są dodatkowe zabezpieczenia (np. ubezpieczenie niskiego wkładu), a koszt całkowity jest wyższy. Liczy się stan prawny i techniczny nieruchomości: czysta księga wieczysta, brak sporów i praw osób trzecich, komplet dokumentów budowlanych. Polisy (na życie, nieruchomości) porządkują ryzyko, lecz nie zastępują zdolności. Przy wysokim LTV lepiej mieć silny profil dochodowy i bezbłędny BIK.
Kto nie dostanie kredytu z powodów prawnych lub finansowych i jakie to przypadki?
Najczęstsze przyczyny odmowy: świeże zaległości > 60 dni w BIK, brak ciągłości dochodu, niezgodność waluty kredytu z walutą dochodu, LTV 90% przy słabym profilu oraz przeszkody prawne nieruchomości. Poniżej praktyczne profile ryzyka:
🚫 Profil ryzyka: „Pan ryczałtowiec” (JDG na ryczałcie)
- Problem: wysokie przychody, ale bank liczy tylko część jako dochód.
- Percepcja banku: niższa przewidywalność realnych wpływów.
- Wynik: niższa kwota lub odmowa; przygotuj dłuższą historię i roczne rozliczenia.
🚫 Profil ryzyka: „Pani seryjna zmieniaczka” (częste zmiany pracy)
- Problem: zmiana pracodawcy 1–2 miesiące przed wnioskiem.
- Percepcja banku: brak wymaganej ciągłości 3–6 miesięcy.
- Wynik: odłóż wniosek i zbuduj historię wpływów.
🚫 Profil ryzyka: „Pan świeża windykacja” (BIK > 60 dni)
- Problem: spłacone, lecz świeże opóźnienie > 60 dni.
- Percepcja banku: wysokie ryzyko w horyzoncie najbliższych miesięcy.
- Wynik: odmowa; potrzebne 6–12 miesięcy nienagannej historii.
🚫 Profil ryzyka: „Pani walutowa” (dochód w EUR, kredyt w PLN)
- Problem: dochód w EUR, wniosek o kredyt w PLN.
- Percepcja banku: ryzyko kursowe po stronie klienta.
- Wynik: odmowa lub kredyt w EUR; przygotuj dokumenty dochodu w walucie kredytu.
Jak specyficzne sytuacje wpływają na decyzję banku?
Współkredytobiorcy zwiększają łączny dochód, ale rosną koszty utrzymania, co wpływa na DStI. Dochód walutowy wymaga z reguły kredytu w tej samej walucie; przy dochodach mieszanych część wpływów bywa dyskontowana. Nietypowy typ nieruchomości (lokal niemieszkalny, dom w budowie z brakami w dokumentach, ograniczenia w księdze wieczystej) zwiększa ryzyko i czas oceny. Dochód z najmu jest akceptowany przy umowach i historii wpływów, lecz rzadko liczony 1:1.
- Waluta kredytu powinna odpowiadać walucie dominującego dochodu.
- Przy dzieciach na utrzymaniu bank podnosi koszyk kosztów życia.
- Nieruchomość z ryzykiem prawnym wymaga dodatkowych dokumentów i rezerw.
Jak przygotować wniosek i dokumenty, aby zwiększyć szanse i uniknąć odmowy?
Najpierw uporządkuj profil: zamknij nieużywane limity, spłać drobne pożyczki, ustandaryzuj wpływy, utrzymaj ciągłość 3–6 miesięcy (JDG/B2B: minimum 12 miesięcy). Zbierz dokumenty dochodowe i tytuł prawny nieruchomości, sprawdź księgę wieczystą i komplet dokumentów budowlanych. Złóż wniosek, gdy DStI mieści się w 40–45%, LTV nie przekracza 80–90% zgodnie z Twoją strategią wkładu, a historia BIK jest nienaganna.
Ryzyka i czerwone flagi
- Opóźnienia > 60 dni w BIK, objaw: wpis sprzed 1–3 miesięcy, konsekwencja: odmowa, próg: > 60 dni.
- DStI powyżej 50%, objaw: wysoka rata testowa, konsekwencja: obniżenie kwoty lub odmowa, próg: ~50%.
- LTV 90% + słabszy profil, objaw: niski scoring, konsekwencja: wyższy koszt/odmowa, próg: 90%.
Checklista – krok po kroku
- Pobierz Raport BIK i zamknij nieużywane limity kart/debetów.
- Zapewnij ciągłość wpływów: etat 3–6 mies., JDG/B2B ≥ 12 mies., umowy cywilne z historią.
- Policz DStI: rata testowa + inne raty vs dochód. Cel: ~40–45%.
- Zweryfikuj LTV: przy 80% łatwiej o lepsze warunki; przy 90% przygotuj UNWW.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Etat z ciągłością 3–6 mies., JDG/B2B ≥ 12 mies., umowy cywilnoprawne z regularnymi wpływami, emerytury/renty. Świadczenia socjalne nie zwiększają standardowo zdolności. Stan na 31/10/2025 r.
W praktyce polityk ryzyka bezpieczny przedział to około 40–50%. Decyduje wynik testu z buforem i analiza banku.
Tak, zwykle z dodatkowymi zabezpieczeniami (np. UNWW) i wyższą marżą. Profil ryzyka musi być bez zastrzeżeń i historia BIK nienaganna.
Skupione w krótkim czasie potrafią obniżyć scoring. Sprawdzanie własnego raportu BIK nie obniża oceny.
Standardowo finansuje się w walucie dochodu. Przy dochodach mieszanych bank zazwyczaj uznaje dochód w walucie kredytu, pozostałe wpływy dyskontuje.
Zamknij nieużywane limity, spłać drobne pożyczki, ustandaryzuj wpływy przez 1–3 miesiące, utrzymaj DStI ok. 40–45% i zadbaj o ciągłość zatrudnienia.
Świeże opóźnienia powyżej 60 dni zwykle oznaczają odmowę. Odbudowa profilu trwa 6–12 miesięcy nienagannej historii.
Słowniczek pojęć
Źródła
- UKNF, Stanowisko ws. oceny zdolności kredytowej, 07/02/2023 r.
- KNF, Rekomendacja S (nowelizacja), 06/2023 r.
- NBP, Komunikat RPP o stopach, 08/10/2025 r.
- BIK, Co wpływa na ocenę punktową, 2025 r.
- MF, Informacje dot. rynku finansowego, 31/10/2025 r.
Aktualizacja artykułu: 31 października 2025 r.
Korekta merytoryczna: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych oraz pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny oraz nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko, treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
