- Egzekucja z nieruchomości formalnie kończy się po prawomocnym przysądzeniu własności i wykonaniu planu podziału, a komornik domyka sprawę postanowieniem o umorzeniu (k.p.c. art. 999–1000, 1023–1036; stan na: 01/11/2025 r.).
- Największa korzyść: po przysądzeniu wygasają hipoteki i część praw obciążających, księga wieczysta jest porządkowana na tej podstawie (k.p.c. art. 1000).
- Największe ryzyko: jeżeli cena nie pokryje długu i kosztów, pozostaje niedopłata jako wierzytelność osobista wierzyciela, dochodzona z innego majątku dłużnika.
- Najlepszy pierwszy krok: zabezpiecz akta i terminy, sprawdź doręczenia: opis i oszacowanie, przybicie, plan podziału, przysądzenie, a następnie kontroluj wpisy w KW.
Koniec egzekucji z nieruchomości następuje po prawomocnym przysądzeniu własności i wykonaniu planu podziału ceny, co komornik finalizuje postanowieniem o umorzeniu postępowania. Potwierdzają to: postanowienie o przysądzeniu, plan podziału oraz zawiadomienia o wypłatach i umorzeniu. Zastanawiasz się, czy po licytacji dług znika, jak szybko nabywca może wejść w posiadanie i co dzieje się z najemcami?
Warianty rozwiązań w skrócie
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Ugoda i cofnięcie wniosku egzekucyjnego | Masz realną zdolność spłaty zaległości i odsetek | Zatrzymujesz mieszkanie, mniej kosztów egzekucji, szybsza stabilizacja | Twarde warunki banku, potrzeba natychmiastowych wpłat | Niewykonanie ugody → szybki powrót egzekucji |
| Sprzedaż dobrowolna przed licytacją | Cena rynkowa pokryje dług i koszty | Zwykle wyższa cena niż licytacyjna, kontrolowany termin wyprowadzki | Wymaga zgód wierzycieli i presji czasu | Ryzyko spadku ceny przy chłodnym rynku |
| Upadłość konsumencka / restrukturyzacja | Dług trwały, brak realnych szans na spłatę | Automatyczne zawieszenie egzekucji, szansa na umorzenie części zobowiązań | Ograniczenia w zarządzaniu majątkiem, dłuższy proces | Brak pełnego oddłużenia przy przesłankach negatywnych |
Rekomendacja warunkowa: gdy realnie zatrzymasz nieruchomość, negocjuj ugodę lub sprzedaż dobrowolną, w przeciwnym razie rozważ postępowanie upadłościowe/restrukturyzacyjne.
Kiedy egzekucja z nieruchomości formalnie się kończy i jaki dokument to potwierdza?
W skrócie: Egzekucja kończy się po prawomocnym przysądzeniu własności i wykonaniu planu podziału; komornik zamyka sprawę postanowieniem o umorzeniu (k.p.c. art. 999–1000, 1023–1036; stan na: 01/11/2025 r.).
W praktyce to sekwencja: przybicie → zapłata ceny → przysądzenie (prawomocność) → plan podziału (doręczenia, zarzuty) → wypłaty → umorzenie egzekucji. Dla Ciebie „pakiet końcowy” to: przysądzenie z klauzulą prawomocności, plan podziału z rozstrzygnięciem zarzutów oraz zarządzenia o przekazaniu środków i postanowienie o umorzeniu.
Co oznacza umorzenie egzekucji z urzędu lub na wniosek i w jakich sytuacjach następuje?
W skrócie: Umorzenie z urzędu następuje przy ustawowej przesłance (np. zaspokojenie, bezskuteczność), a umorzenie na wniosek — gdy wierzyciel cofa wniosek, często po ugodzie (stan na: 01/11/2025 r.).
Efekt jest wspólny: rozliczenie kosztów, wypłaty według planu, zamknięcie akt. Pamiętaj, że umorzenie egzekucji z nieruchomości nie „kasuje” wierzytelności osobistej, jeśli pozostaje saldo — wierzyciel kieruje wówczas egzekucję do innych składników majątku.
Czy dług wygasa po licytacji i przysądzeniu własności czy pozostaje niedopłata do spłaty?
W skrócie: Dług nie wygasa automatycznie; gdy cena nie pokryje należności i kosztów, pozostaje niedopłata jako wierzytelność osobista (k.p.c. art. 1023–1036; stan na: 01/11/2025 r.).
Przykład liczbowy (stan na: 01/11/2025 r.): należność 520 000 zł, koszty 20 000 zł, cena 450 000 zł → do podziału 430 000 zł → saldo niedopłaty 90 000 zł + odsetki ustawowe za opóźnienie do dnia zapłaty (po planie podziału). Jeżeli cena przekracza dług i koszty, nadwyżka wraca do dłużnika po uprawomocnieniu planu.
Jakie są etapy finałowe: przybicie, plan podziału, przysądzenie i wydanie lokalu?
W skrócie: Finał tworzą cztery kroki: przybicie, zapłata i plan podziału, przysądzenie własności oraz wydanie lokalu nabywcy (k.p.c. art. 999–1000, 1023–1036, 1046).
Po licytacji sąd wydaje przybicie i wzywa do zapłaty ceny (wadium zaliczone). Po zapłacie — przysądzenie. Równolegle sąd sporządza plan podziału, doręcza go stronom i rozpoznaje zarzuty. Po jego wykonaniu komornik wydaje nabywcy lokal; jeśli nie opuścisz mieszkania dobrowolnie, wprowadzenie w posiadanie i opróżnienie następuje w trybie egzekucyjnym (k.p.c. art. 1046).
Oś czasu – od licytacji do umorzenia
- Przybicie → wezwanie do zapłaty ceny (wadium zaliczone).
- Zapłata ceny → przysądzenie własności (po prawomocności tytuł do KW).
- Plan podziału → doręczenia i zarzuty w terminie ustawowym.
- Wypłaty z planu → umorzenie egzekucji przez komornika.
- Wydanie lokalu → na podstawie przysądzenia z klauzulą (k.p.c. art. 1046).
| Element | Status po prawomocnym przysądzeniu | Podstawa |
|---|---|---|
| Hipoteki | Wygasają, wykreślenie w KW | k.p.c. art. 1000 |
| Służebności ujawnione | Zasadniczo wygasają, możliwe wyjątki | k.p.c. art. 1000 |
| Najem zawarty po zajęciu | Bezskuteczny wobec nabywcy bez właściwej podstawy | k.c. art. 930 |
| Wierzytelność osobista banku | Pozostaje co do niedoboru | k.p.c. plan podziału |
Jak i kiedy wstrzymać lub zawiesić egzekucję: ugoda, spłata, skarga na czynności?
W skrócie: Wstrzymanie osiągniesz przez ugodę i cofnięcie wniosku, spłatę zaległości albo zawieszenie sądowe; uchybienia formalne atakuj skargą na czynności komornika w terminie ustawowym (stan na: 01/11/2025 r.).
Skarga na czynności: składaj po doręczeniu zaskarżonej czynności; wnoś o wstrzymanie skutków do czasu rozpoznania, dołącz dowody doręczeń. Ugoda: kiedy masz kupca lub środki, negocjuj cofnięcie wniosku egzekucyjnego po wpłacie zaległości.
- Aktualny operat lub wiarygodne oferty rynkowe potwierdzające cenę.
- Propozycję spłaty zaległości i kosztów (kwoty, daty, rachunek banku).
- Projekt umowy przedwstępnej z terminem zapłaty na rachunek wierzyciela.
Jak wpływa upadłość konsumencka lub restrukturyzacja na zakończenie egzekucji?
W skrócie: Ogłoszenie upadłości konsumenckiej lub otwarcie restrukturyzacji powoduje zawieszenie egzekucji co do majątku/ wierzytelności objętych postępowaniem, a następnie jej umorzenie w tym zakresie (Prawo upadłościowe; Prawo restrukturyzacyjne).
W upadłości egzekucja co do masy ulega zawieszeniu, a wierzyciele zgłaszają roszczenia syndykowi. W restrukturyzacji egzekucja wierzytelności układowych jest wstrzymana, a rozliczenia odbywają się na zasadach układu. To „pauza” licytacji i szansa na nowe warunki spłaty, ale z ograniczeniami w zarządzaniu majątkiem.
Co dzieje się z lokatorami po zakończeniu: eksmisja, lokal socjalny, terminy?
W skrócie: Prawomocne przysądzenie z klauzulą daje nabywcy tytuł do wprowadzenia w posiadanie i opróżnienia lokalu; sąd ocenia prawo do lokalu socjalnego i może wstrzymać eksmisję do czasu jego zapewnienia (k.p.c. art. 1046; ustawa o ochronie praw lokatorów).
Umowy najmu zawarte po zajęciu bez wymaganej podstawy są co do zasady bezskuteczne wobec nabywcy (k.c. art. 930). Terminy zależą od obciążenia sądu i gminy, dlatego nabywca składa wniosek o wprowadzenie w posiadanie niezwłocznie po prawomocności i uzyskaniu klauzuli.
Jak rozlicza się nadwyżkę lub niedobór i kto otrzymuje środki?
W skrócie: Środki dzieli plan podziału według ustawowej kolejności; nadwyżka wraca dłużnikowi, niedobór pozostaje do dochodzenia poza egzekucją z nieruchomości (k.p.c. art. 1023–1036).
Najpierw koszty egzekucyjne i publicznoprawne, później wierzyciele rzeczowi według pierwszeństwa hipotecznego, następnie pozostali. Po uprawomocnieniu planu komornik wypłaca środki adresatom wskazanym w planie.
Jakie terminy i dokumenty znać po zakończeniu: postanowienia, opłaty, wpisy w KW?
W skrócie: Pilnuj terminów na zarzuty do planu podziału, klauzulę wykonalności do przysądzenia oraz wniosków do KW o wpis własności i wykreślenia wygasłych obciążeń (stan na: 01/11/2025 r.).
Po przysądzeniu kontroluj wpis nowego właściciela i wykreślenia w KW. Zapisz opłaty sądowe i dowody doręczeń — będą potrzebne do ewentualnych reklamacji kosztów egzekucyjnych i rozliczeń podatkowych.
Ryzyka i czerwone flagi
- Niska cena licytacyjna, objaw: brak licytantów, konsekwencja: niedopłata długu, próg: cena < 80% oszacowania na II licytacji.
- Zaniżone oszacowanie, objaw: różnica > 15% względem transakcji porównywalnych, konsekwencja: niższa cena wywoławcza.
- Najem po zajęciu, objaw: umowy podpisane po zajęciu bez podstawy, konsekwencja: spory przy wydaniu lokalu, dodatkowe koszty.
Checklista – krok po kroku
- Odbierz i przeanalizuj: opis i oszacowanie, przybicie, plan podziału, przysądzenie — zanotuj daty doręczeń.
- W terminie ustawowym złóż zarzuty do planu podziału, jeśli widzisz błędy co do kolejności lub wysokości wierzytelności.
- Jeśli możesz zatrzymać nieruchomość, negocjuj ugodę i cofnięcie wniosku egzekucyjnego po wpłacie zaległości.
- Po przysądzeniu skontroluj wpisy w KW: własność nabywcy i wykreślenia wygasłych obciążeń; zabezpiecz dowody doręczeń.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Po prawomocnym przysądzeniu własności, wykonaniu planu podziału i postanowieniu komornika o umorzeniu (k.p.c. art. 999–1000, 1023–1036).
Nie, gdy cena nie pokrywa wszystkiego, pozostaje niedopłata jako wierzytelność osobista do dalszego dochodzenia.
Hipoteki i część praw rzeczowych wygasają z mocy prawa, a sąd wieczystoksięgowy porządkuje wpisy na podstawie przysądzenia (k.p.c. art. 1000).
Tak, egzekucja co do majątku w masie upadłości ulega zawieszeniu, a następnie jest co do zasady umarzana w tym zakresie (Prawo upadłościowe).
Co do zasady nie, jest bezskuteczny wobec nabywcy, jeśli zawarto go po zajęciu bez właściwej podstawy (k.c. art. 930).
Wierzyciele według planu podziału i ustawowej kolejności; nadwyżka po zaspokojeniu wraca do dłużnika (k.p.c. art. 1023–1036).
Po prawomocności przysądzenia i uzyskaniu klauzuli wykonalności; sąd może wstrzymać eksmisję przy prawie do lokalu socjalnego (k.p.c. art. 1046).
Słowniczek pojęć
Źródła
- Kodeks postępowania cywilnego – egzekucja z nieruchomości (tekst jednolity), dostęp: 01/11/2025 r.
- Ustawa o ochronie praw lokatorów (tekst jednolity), dostęp: 01/11/2025 r.
- Prawo upadłościowe (tekst jednolity), dostęp: 01/11/2025 r.
- Prawo restrukturyzacyjne (tekst jednolity), dostęp: 01/11/2025 r.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity), dostęp: 01/11/2025 r.
Aktualizacja artykułu: 31 października 2025 r.
Korekta merytoryczna: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych oraz pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny oraz nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko, treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
